Land Scarcity and Emerging Metropolitan Peripheries Around Casablanca

Abstract

Contexte et justification : La métropole de Casablanca occupe une position dominante dans le système urbain marocain. Sa croissance démographique, son poids économique et son rôle structurant dans les réseaux nationaux et internationaux en font un pôle métropolitain majeur. Toutefois, cette dynamique s'accompagne d'une saturation foncière croissante au sein du périmètre urbain central. La raréfaction des terrains constructibles, l'élévation continue des prix, la fragmentation parcellaire et la densité extrême des quartiers centraux limitent désormais la capacité de Casablanca à accueillir de nouveaux projets structurants. Dans ce contexte, plusieurs grands équipements métropolitains ont été progressivement transférés hors-centre, notamment l'aéroport Mohammed V à Nouaceur, le pôle agro-alimentaire de Had Soualem, la station de dessalement de Bir Jdid et le futur stade Hassan II de Benslimane. L'étude part de l'hypothèse que cette saturation intra-urbaine constitue un moteur majeur de recomposition territoriale dans les périphéries. Objectifs et finalité de la recherche : L'objectif principal est d'analyser comment l'implantation de grands équipements métropolitains dans les communes périphériques reconfigurent les dynamiques foncières, démographiques et territoriales de l'aire métropolitaine de Casablanca. L'étude cherche plus précisément à : (1) identifier les mécanismes de saturation foncière au centre ; (2) comprendre les dynamiques de déplacement des ménages et des activités vers la périphérie ; (3) analyser les mutations foncières et les recompositions urbaines dans cinq communes périphériques ; (4) dégager les implications en matière de gouvernance et de planification métropolitaine. Méthodologie : La démarche combine des analyses quantitatives et qualitatives. Les tendances démographiques sont établies à partir des recensements nationaux entre 1994 et 2024. Les évolutions foncières sont étudiées grâce aux données régionales et à l'interprétation d'images satellites permettant d'observer la conversion accélérée des terres agricoles. Parallèlement, 28 entretiens semi-directifs ont été réalisés auprès d'élus communaux, de promoteurs, d'aménageurs et d'habitants afin de recueillir les perceptions locales des transformations en cours. Une analyse spatiale détaillée des quatre grands équipements périphériques a permis d'évaluer leurs effets territoriaux. Résultats : Les résultats montrent une corrélation nette entre l'arrivée des grands équipements et la revalorisation rapide du foncier dans les communes d'accueil, avec des hausses allant de 200 à 800 % selon les secteurs. Ces projets s'accompagnent également d'une croissance démographique soutenue, dépassant 7 %/an dans certaines communes comme Soualem ou Deroua. Les périphéries ne constituent plus de simples réserves foncières, mais deviennent des relais métropolitains essentiels, accueillant les fonctions logistiques, industrielles et symboliques impossibles à maintenir dans le centre saturé. Toutefois, l'absence d'une gouvernance métropolitaine intégrée fragilise cette dynamique et accentue les risques de fragmentation territoriale. L'étude conclut que la maîtrise de l'expansion métropolitaine nécessite une stratégie foncière coordonnée et une planification polycentrique à l'échelle de l'aire métropolitaine.